З 1 листопада вводяться податки на придбання житла: що саме зміниться
З 1 листопада набирають чинності норми Закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Що зміниться на ринку первинного житла і як це вплине на українців?
Що передбачають зміні в законодавстві?
Зміни передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей — продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі ціною продажу при першому продажу квартири.
Експерти прогнозують, що податкові зміни тиснутимуть на ціни та відлякуватимуть інвесторів, які вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження.
Як вплине на ціни на житло?
Як пояснюють експерти додаткові витрати, які виникнуть у девелопера через дію цього закону, швидше за все будуть покладені на плечі покупців. На його погляд, з великою вірогідністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.
«Ціни на первинному ринку можуть зрости, як мінімум, на 20% без врахування зростання собівартості будівництва», — вважає керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.
Експерт нагадав, що за весь цикл будівництва ціна квадратного метру зростає в середньому на 30-35% від початкової ціни «на котловані». Однак із запровадженням ПДВ для девелоперів стартові ціни можуть зрости в середньому на 10-15%.
«Девелопери «підготуються» до майбутньої сплати ПДВ, збільшивши початкові ціни. Відповідно може знизитися амплітуда зростання цін від початкових стадій будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію», — зазначив Семенцов.
З якою метою держава ввела зміни у законодавство?
Впроваджуючи зміни, держава ставила за мету зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників в процесі будівництва, а також збільшити надходження в бюджет. Та у цьому випадку ПДВ не виконуватиме своєї прямої функції, тобто стримування перевиробництва, вважає експерт.
«У випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки ПДВ має бути взагалі скасований та змінена сама сутність та форма такого податку. Це дасть змогу, по-перше, унеможливити будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, по-друге стимулюватиме зростання будівництва», — зазначив Семенцов.
Як нові податки вплинуть на попит з боку інвесторів
Окрім зростання цін «від забудовника» на розмір ПДВ, нові податки можуть призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже закон запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири за рік та 5% — при подальших продажах. Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку буде оформлюватися готівкою.
«Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного. Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, що використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком в середньому від 30% на кожній квартирі», — пояснив фахівець.