Необходимо создать институт кредитования жилищного строительства
К чему должны быть готовы продавцы и покупатели недвижимости в условиях, достижения экономикой «хрупкого дна». Каким образом отказ от долевого строительства может сказаться на рынке и что необходимо сделать, чтобы выжить в кризис.
Портрет современного покупателя.
Население приобретает недвижимость, как правило, не благодаря хорошей зарплате, а в результате накопления средств. Так поступает основная часть покупателей. Такое решение может быть принято по доходам, и экономике в целом.
Покупатели, которым хватает денег, не нуждающиеся в ипотеке, способны приобрести недвижимость. Но таких, к сожалению, немного.
Есть и такие кто обзаводится недвижимостью для инвестиций. Это спекулянты и инвесторы. Какая меж ними имеется разница?
Те покупатели, которые планируют продажу недвижимости - спекулятивные. Они преследуют цель наживы и доход от сделки. Сейчас такие так же есть, но они приобретают не всякую недвижимость: они подбирают дисконт. Сейчас ожидается и дальнейшее понижение цен, а потому спекулянтов стало намного меньше.
Инвестиционные — столь же консервативны. Они сократились на рынке, но всё ещё составляют чувственную долю — что-то около 10% от всей доли вторички. Что такое приобретение инвестиционной недвижимости? Это и первичный и вторичный рынки, не предусматривающие в скором времени продажу недвижимости. Она покупается либо детям, либо для последующей сдачи в аренду, либо как способ сохранения средств и одновременно получения прибыли.
Насколько понизился спрос на жильё?
Первичный рынок потерял потенциальных покупателей более чем в 2 раза. Число сделок за первое полугодие снизилось на 20%. Но в реальности больше, поскольку в первые месяцы года были зарегистрированы сделки, заключённые ещё в последних месяцах прошлого года, когда все были заняты спасением гривневых накоплений, вложенных в недвижимость. Спустя время, эта самая недвижимость стала возвращаться на рынок.
Что касается рынка новостроек, здесь несколько сложнее. На нём тоже упал спрос.
Государственная поддержка ипотеки.
Стимул предпринятый в отношении ипотеки, не правильное решение. На рынке цены обрушаются, а поддержку получает застройщик, у которого стимулируется спрос и предпринимается попытка создать отсев через ипотеку организаций не желающих рисковать, а переложить всё на народ. И при всём этом всеми силами стимулируется на рушащемся рынке спрос.
Не факт, что население сможет выплачивать ипотечный кредит, без работ и доходов. Нельзя с уверенностью сказать, что они получат недвижимость своевременно, а дождавшись её, будут и далее платить ипотеку. И основная проблема: осознавая, что ценовое падение будет продолжаться, не создаётся ограничений ни по времени готовности жилья, ни по открытости застройщиков пред организацией, выдающей ипотеку. За счёт госбюджета стимулируется переход в зону растущих рисков.
Есть и другая проблема: сегодня способ финансирования строительства управляет рисками на потребительском рынке, но всё же нет возможности справиться с экономическим дефолтом. При принятии решения поддержать какой-то сектор, нужно осознать, что имеются не подсчитанные потери бюджета, которые могут понадобиться при преодолении неэффективности вследствие рисков. Это и бесплатная земля, не учтённая бюджетом муниципальных образований ради компенсации потерь, понесённых застройщиками ради завершения строек.
Решение демонстрирует малоэффективный управленческий менеджмент в управлении финансирования строителей.
Финансовые механизмы
Надо, чтобы бюджетные средства направлялись на стимулирование застройщиков и создания института по их кредитованию.
Настало время снять риски с людей и переложить на профессионалов.