Столичный рынок недвижимости всегда чутко реагировал на любые изменения в экономическом и политическом положении страны. Наиболее оперативно на любые колебания отзывался, как правило, сегмент аренды. И кризис тому не исключение.
За последнее время цены на съемное жилье падали и взлетали, менялись требования к арендаторам, весьма жестко отсеивались потенциальные съемщики с «неправильной» пропиской. Нестабильный курс гривни и растущие тарифы на коммунальные услуги также вносили свои коррективы в отношения между теми, кто хочет поселиться в столице и теми, кто не прочь заработать на своей жилплощади.
С наступлением весны и усугублением кризисных явлений в экономике ситуация несколько поменялась. В том, что происходит сейчас на рынке аренды жилья в Киеве, и на какие перспективы рассчитывают риелторы, разбирался ForUm.
Доллар уходит в небытие
Первое глобальное изменение, на которое обратили внимание все опрошенные нами эксперты, состоит в том, что расчеты в иностранной валюте, по вполне понятным причинам, уходят в небытие.
«Рынок аренды постепенно переходит на гривню. Я бы сказала, что на сегодня уже приблизительно 80% рынка аренды перешло на расчеты в национальной валюте. Конечно, есть и «последние из могикан». Это, как правило, коммерческие объекты, работающие по «старой памяти» или же имеющие некие валютные кредитные обязательства, а также те, кто отрабатывает какие-то старые контракты. Но в основном сейчас все арендаторы и большинство арендодателей переходят на расчеты в гривне. Та же ситуация обстоит и с арендой магзинов, где можно найти выгодное предложение. Те, кто еще не успел перестроить свое сознание на то, что помещения за доллары уже никто не снимает, сейчас просто не могут сдать эти помещения. Курс нестабильный, а инфляция высокая. А вот те, кто смог перестроиться, достаточно успешно сдают и получают прибыль», - рассказывает директор агентства недвижимости Lavina Real Estate Лариса Ставинога.
Аналогичные веяния отмечает и аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. «Ситуация на рынке меняется постоянно. Если говорить о каких-то глобальных изменениях, то сейчас в долларах стоимость аренды уже никто не фиксирует. В основном, цены зафиксированы в гривне», - сообщил он.
По наблюдениям эксперта Ассоциации риэлторов Украины, генерального директора АН «Валион» Артура Пилипчука, если сравнивать с показателями осени 2014 года, то сейчас средняя стоимость аренды жилья по отношению к доллару США снизилась в 2,5-3 раза, а по отношению к гривне выросла в 1,5-2 раза.
«Данная ценовая политика действует для всего рынка аренды, исключая премиум класс (квартиры стоимостью свыше 2 тысяч у.е.). Арендная плата по квартирам премиум класса заявлена в долларах или евро. Расчет за квартиры эконом и бизнес классов производится исключительно в гривнях, что указано в договорах аренды, заключающихся без привязки к доллару и евро», - отметил он.
Эксперты объясняют такую тенденцию нестабильностью валютного рынка и высокими рисками при заключении контрактов не в национальной валюте.
Есть ли спрос?
Что касается общего уровня цен на аренду жилья, то по сравнению с прошлым годом он существенно повысился, даже несмотря на фиксируемое снижение спроса.
«Спрос на аренду, конечно же, упал, а предложение увеличилось. Если по Киеву в конце прошлого года было в среднем 28-30 тысяч предлагаемых квартир, то сейчас их около 33 тысяч. Это говорит о том, что часть людей сняла свои квартиры с продажи, и эта недвижимость перешла на рынок аренды. Конечно, это не все, но определенная доля таких случаев есть», - объясняет ситуацию Сергей Костецкий, попутно отмечая, что владельцы сдаваемых квартир все-таки не настроены на то, чтобы идти на какие-то существенные уступки арендаторам.
Также, по данным эксперта, с начала года цены на съемное жилье значительно выросли. «Если в начале года, условно говоря, аренда квартиры стоила около 5 тысяч гривень, то на 1-1,2 тысяч гривень, или на 20-25% цены уже подняли. А те хозяева, которые этого еще не сделали, уже обдумывают повышение арендной платы. Понятно, что в стране инфляция, все дорожает и так далее», - сообщил он.
«Часто бывает, что люди, подумывавшие снимать квартиру, сейчас отложили реализацию этой идеи на другое время. Они, например, продолжают жить у родителей», - добавил Сергей Костецкий.
Что касается особенностей спроса, то, как обычно, лучше всего сдается дешевое жилье, находящееся в относительно хорошем состоянии.
«Сейчас спрос и предложение более-менее уравновесились. Хотя все равно предложение существенно больше. И в этом плане прослеживается определенная тенденция: имеющийся спрос сосредоточен на однокомнатных квартирах стоимостью до 3 тысяч гривень, двухкомнатных до 4 тысяч и на трехкомнатных квартирах до 5 тысяч гривень. Сейчас рынок предлагает однокомнатные квартиры стоимостью от 4 до 8 тысяч гривень, двухкомнатные квартиры от 6 до 12 тысяч гривень и трехкомнатные от 8 до 18 тысяч гривень. Преимущественно, это вторичное жилье», - рассказала Лариса Ставинога.
«Сегодня клиенты, желающие снять квартиру, достаточно требовательно относятся к качеству снимаемого жилья. Люди готовы платить больше за более комфортабельные условия. Пользуются спросом апартаменты со свежим ремонтом, которые хорошо укомплектованы мебелью и техникой. Эти варианты уходят в первую очередь, даже если они будут немного дороже, чем похожие предложения, но с ремонтом 90-х или 80-х годов прошлого века», - добавила она.
По данным Пилипчука, наиболее популярны среди съемщиков сейчас центральные районы, Голосеево, Оболонь, Позняки, Левобережный массив. В то же время аналитик подчеркнул, что порой жилье в центре может оказаться лучше и дешевле, чем на Позняках и в Голосеево.
«Ситуация на рынке недвижимости не стабильна, но движение есть, так как аренда априори всегда будет пользоваться спросом, независимо от различных ситуаций, климатических катаклизмов, состояния экономики, военных действий и так далее», - считает он.
«Еще одна уникальная ситуация для рынка: ранее наибольшим спросом пользовались одно- или двухкомнатные квартиры эконом класса, находящиеся возле метро. На данный же момент выгоднее (дешевле или состояние квартиры будет лучше в разы) снять вместе с кем-то двух- или трехкомнатную квартиру за 9-12 тысяч гривень, нежели одному арендовать однокомнатную квартиру за минимальную стоимость 4-4,5 тысяч гривень. Просто потому, что такая дешевая квартира будет в лучшем случае с косметическим ремонтом, и не всегда возле метро», - подчеркнул Пилипчук.
Эксперт отметил, что часто ради экономии одну квартиру снимают сразу несколько семей, или же люди кооперируются для совместного проживания с друзьями или знакомыми. Также, по его словам, сегодня цены на идентичные по уровню ремонта, комплектации и расположению квартиры могут варьироваться от 8-27 тысяч гривень.
Что будет дальше?
Конечно, делать какие-то долгоиграющие прогнозы в то время, когда экономическая ситуация нестабильна, сложно. Тем не менее, риэлторы настроены на постепенную стабилизацию рынка.
«По прогнозам на весну-лето 2015 года, при условии, что политическая и экономическая ситуация в стране не изменится, рынок недвижимости будет стабилизироваться. Цены на недвижимость выровняются и устоятся в гривне. Поскольку спрос диктует предложение, а спрос пока имеется только в гривне, то владельцам квартир придется с этим смириться и принять такое положение вещей. «Корабль», который несколько месяцев штормило и бросало из стороны в сторону, поплывет», - прогнозирует Пилипчук.
Примечательно, что даже при условии стабилизации валютного курса эксперты предрекают постепенное повышение цен.
«Если курс национальной валюты зафиксируется, как было обещано, на уровне 20, думаю, что в глобальном смысле ничего не изменится. Те хозяева, которые еще не пересмотрели цены в сторону увеличения, вероятно, в ближайшее время сделают это. Вполне возможно, что стоимость аренды самых обычных квартир эконом сегмента вырастет еще на 1-1,2 тысячи гривень, а количество сделок, скорее всего, будет меняться пропорционально ситуации в стране. Не думаю, что в ближайшие два-три месяца что-то изменится в положительную сторону. Скорее всего, рынок будет варьироваться в нынешнем положении по количеству сделок, возможно, предложение немного вырастет, но не думаю, что оно будет больше 35 тысяч квартир», - полагает Сергей Костецкий.
«Весна-лето этого года – это очень далекие перспективы. Если говорить именно о жилье, то все дешевые квартиры, сдающиеся в аренду, будут продолжать расти в цене. Ведь на них есть повышенные спрос. С другой стороны, цены на элитную недвижимость и достаточно дорогие апартаменты будут падать. Спрос на них еще есть, но не настолько обширный, как раньше», - считает Лариса Ставинога.
В итоге, главный вывод напрашивается сам собой: дешевого жилья в ближайшее время в столице не будет. Даже, если кризис и отсутствие толп клиентов и заставят хозяев задуматься над снижением цен, то это начинание, скорее всего, будет нивелировано инфляцией. Правда, учитывая требовательность потенциальных арендаторов, некоторые хозяева могут и задуматься над тем, чтобы привести жилье в порядок, дабы это хоть немного оправдывало немалую цену. Да и конкуренция, судя по нынешнему соотношению спроса и предложения, будет расти. Но, как ни печально, перечеркнуть все прогнозы могут внешние факторы, не зависящие ни от владельцев, ни от съемщиков.
Источник: svdevelopment.сom